”登記は名変に始まって名変に終わる”とは、つくづく的を射た格言です。ちなみに名変とは名義変更ではなく登記名義人表示(住所)変更の略です。
相続登記が住所の変更登記を省略できるので生前売買や遺贈も住所変更省略できるかも、、となるかもしれませんが、原則通り必要です。住所変更が省略できるのは先例で省略できるとされた場合、相続登記と抵当権抹消とか所有権以外の権利の抹消の場合(等)だけです。
さて生前売買の場合、売主について住所変更登記が必要なわけですが、登記簿上の住所が売買原因日時点の住所と一致していれば住所変更登記の必要がないように一瞬勘違いしてしまいそうになりますが、これも原則通り登記時点で判断します。
登記時点ですから必然的に最後の住所と一致していなければ最後の住所への住所変更登記が必要になります。
売買したのに登記しないままなんていうのはたいてい大昔の売買でしょうから住所の沿革が付きません。相続人さんに住所移転の経緯をお聞きし上申書を作成して署名実印押印していただくことになります。他には不在住不在籍証明やらをつけて住所変更登記をすることになります。
ちなみに相続登記の場合に被相続人の同一性を証する書面として戸籍謄本の本籍地と一致してればオーケーという先例があります。
被相続人の同一性を証する情報として住民票の写し等が提供された場合における相続による所有権の移転の登記の可否について(通知)」〔平成29年3月23日付法務省民二第175号〕
「相続による所有権の移転の登記の申請において,所有権の登記名義人である被相続人の登記記録上の住所が戸籍の謄本に記載された本籍と異なる場合には,相続を証する市区町村長が職務上作成した情報の一部として,被相続人の同一性を証する情報の提出が必要であるところ,当該情報として,住民票の写し(本籍及び登記記録上の住所が記載されているものに限る。),戸籍の附票の写し(登記記録上の住所が記載されているものに限る。)又は所有権に関する被相続人名義の登記済証の提供があれば,不在籍証明書及び不在住証明書など他の添付情報の提供を求めることなく被相続人の同一性を確認することができ,当該申請に係る登記をすることができる」
この先例が出る前は、住民登録法施行が昭和27年7月1日で昭和32年4月1日からは住所を証する書面を添付するようになってるから戸籍謄本の本籍地と一致していてもダメとか登記した時点の本籍地と一致してないとダメとか法務局から言われたことがあります。上記先例が出てからはいつの時点とか関係なく本籍地と一致してればいいようです。
また、この先例を素直に読むと、本籍地と一致していれば住民票の除票も戸籍の附票もいらないし、登記済証があればそれだけでオーケーのように思うのですが、法務局から住民票の除票や戸籍の附票を添付してほしいと言われたことがあります。要は住民票の除票や戸籍の附票で沿革が付かないことを証明してからにして欲しいということです。気持ちは分かるので添付しています。
話しがずれました。住所変更登記でも住所証明書の一つとして戸籍謄本をつけてもいいんじゃないかと思います。
さて、次は遺贈の話しです。遺贈登記でも登記簿上の住所と最後の住所が一致していなければ住所変更登記が必要になります。生前売買同様住所の沿革が付かないことが多いでしょう。
さらに生前売買でも遺贈登記でも登記済権利書が必要なのですがこれも無いことが多いので本人確認情報を添付します。住所変更登記と本人確認情報添付の移転登記を連件で出すことになります。
この場合、前住所照会されるのが原則ですから本人確認情報に「法23条第2項に関する確認」として、「当職は、下記のとおり、本件登記義務者が登記記録上の変更前の住所に居住していないことを聴取した」と、住所移転の経緯を書いていくことになります。自分のことだっていつどこに住所移転したか正確には覚えてないし、これを相続人や遺言執行者に聴取するのはなかなかに面倒なことです。
気を付けてはいるのですが、名変でミスったことが二回あります。
二回にわたり2分の1ずつ持分を取得した場合に、最初の登記名義の住所変更登記をしておかないと2分の2を取得しても所有者とはならずに共有者と登記されてしまいます。これ一度見落としてしまったことがあります。
先日かなり前の相続登記の名義人の住所の変更登記を出したのですが一筆だけ住所移転後に旧住所で土地区画整理による換地処分の登記がされていてこれだけ更正登記を入れなければならないのを見落としてしまいました。
これ二件とも売買や抵当権設定なら終わっています。切腹ものです。登記は名変に始まって名変に終わる これほんと司法書士にとっては超格言です。肝に銘じます!!