とても古い口頭の土地賃貸借契約
現行の借地借家法が施行されたのは平成４年８月１日ですので、同年７月３１日以前に契約した借地契約には旧借地法（大正１０年４月８日法律第４９号）が適用されます。
新法施行後に更新していたとしても、旧借地法が適用されます。
もう少し正確にいうと、
借地借家法は、附則第４条で「この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する」と遡及適用の原則を取りながら、附則５条以下で不適用の例外を広汎に定めています。
借地借家法遡及適用の例外は下記のとおりです。
①借地権の存続期間
②堅固建物、非堅固建物
③借地上の建物の朽廃にしょる借地権消滅（附則５条）
④借地契約の更新（正当事由を含む）（附則６条）
⑤建物の再築による借地権の期間の延長（附則７条１項）
⑥借地権の対抗力に代わる掲示（附則８条）
⑦借地条件の変更の裁判（施行前申立）（附則１０条）
新借地借家法の遡及適用を受けるのは、旧借地法と実質的に同一と判断されるものです。具体的には以下のとおりです。
借地借家法の適用を受けるもの
①借地権の対抗力等に関する１０条
②地代等増減請求に関する１１条
③借地権設定者の先取特権に関する１２条
④借地権者の建物買取請求権に関する１３条１項
⑤第三者の建物買取請求権に関する１４条
⑥借地条件の変更および増改築の許可に関する１７条
⑦土地賃借権の譲渡等の許可に関する１９条
⑧建物競売の場合における土地賃借権譲渡の許可に関する２０条
⑨一時使用目的の借地権に関する２５条
⑩借地上の建物の賃借人を保護する３５条
以上の通り、旧借地法と実質的に同一と判断される条項以外は旧借地法が適用されますので、結局、新法施行以前に成立した借地権は、ざっくり言うと、旧借地法の適用を受けるということになるのです。
【存続期間】
口頭の契約の場合期間を定めていないということが多いでしょう。この場合には、堅固建物で６０年、非堅固建物で３０年になります。
第２条 借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス 但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス
【法定更新】
何十年も前の借地契約が続いているということは、法定更新がなされてきたと考えることができます。この場合の更新期間は堅固建物で３０年、非堅固建物で２０年です。二回目三回目の法定更新も同じ期間になります。
【建て替え】
といっても、木造建物で３０年＋２０年で築５０年になります。たいていの場合更新期間中に建物が建て替えられているのではないでしょうか。この場合、再築に地主が異議を述べなければ、賃貸期間は、旧建物の取り壊しの日から起算して堅固建物で３０年、非堅固建物で２０年に伸長されています。
借地法
第７条 借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ30年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ20年間存続ス 但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル
新築の日ではありません。「滅失ノ日ヨリ起算シ」です。
代替わりしていればおそらく旧建物の取り壊し日など借地人も把握していないことが多いでしょう。
旧建物が登記建物であれば、取り壊し日は閉鎖登記簿謄本を取得することによって判明します。
ここで豆知識
建物の家屋番号は土地の地番と同一の番号が付されます（地番が３６番５なら家屋番号も３６番５）。いつ頃からか建物建て替えの場合は、従来の家屋番号に「の２とか０２」が付加されるようになりました。
ですから、家屋番号がたとえば、３６番５の２となっていれば、その建物が建て替えられたものであること、かつ旧建物が登記建物であったことがわかるわけです。
ところが、 むかしは、登記した順番で家屋番号が付されていました。
地番は３６番５なのに家屋番号は１５２番だったりするわけです。この場合は建て替えであっても「の２」が付されていません。
「の２」が付されていなくても建て替えでかつ旧建物が登記されていることがあるということです。
こういった地番と異なる古い家屋番号は目録のような簿冊で調べてもらえますので、これで閉鎖登記簿謄本を取得すれば旧建物の取り壊し日が分るわけです。
さて、旧建物が未登記の場合はどうすればいいでしょう。
市役所の固定資産税課には家屋台帳というものがあります。これは建物が未登記でも課税のために航空写真から割り出して現地調査をするものです。
この家屋台帳に旧建物の取り壊し日が記載されていないかと固定資産税課で聞いたのですが、現地調査をして旧建物が存在していなければ台帳から除却し、その除却日は記載しているが、取り壊し日までは記載していないということでした。
それはまあそうなのでしょう。
更新後の借地期間の起算日が旧建物の取り壊し日なので何年何月何日に取り壊したかはとっても重要なんです。
で、これがどうしても分らない場合です。
いっそ、契約書もないことだし新しく契約書を作り直しちゃえ、という考えもあるでしょう。
ですが、旧借地法は借地人保護が強く、現行の借地借家法は借地人保護を全体としては弱めています。
借地法第11条は、 第２条、第４条乃至第８条ノ２、第９条ノ２（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス
と定めています。
旧契約を合意解除して借地借家法の適用を受ける借地契約を締結し直したとしても、契約を締結し直す合理的な理由がない限り、脱法行為として無効になる恐れがあります。
契約を締結し直したことで、その契約が有効か無効かが新たなトラブルの種になる恐れがあるということです。
で、やはり、現に存在する契約を探るという作業が正しいのではないかと思うのです。
旧建物の取り壊し日がどうしても分からないときは、
再築建物の新築日が分る場合は、その日を起算日と合意する。
それも分からない場合は、合意日から起算する。
これ、不明である本来の賃貸借期間より必ず後ろに伸びる（長くなる）から賃地人に有利なんですよね。
借地人に有利な合意は有効である、ということでOKだと考えます。
上記はあくまで私見です。必ず、ご自身で調べてくださいね。